Решение о приостановлении осуществления АО «Керамо» деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан

Решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-181981/16-64-999 от 17 февраля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2017 года

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Чекмаревой Н.А.,

при ведении протокола помощником судьи Строевой B.C.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (ОГРН 1117746349731)

к Акционерному обществу «КЕРАМО» (ОГРН 1035005902073)

о приостановлении деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств граждан на строительство

при участии представителей

от истца: Антонова Е..А. (доверенность от 12.09.2016 № 77т30-28/16)

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Акционерному обществу «КЕРАМО» о приостановлении осуществления АО КЕРАМО» деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан на строительство объекта, по адресу: Москва, п. Первомайское, дер. Каменка, уч. 51, сроком на один год.

В судебном заседании истец просил исковые требования удовлетворить, пояснил, что  в связи с многочисленными существенными нарушениями, допущенными ответчиком  при ведении деятельности в качестве застройщика, приостановление деятельности ответчика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, будет является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился,   отзыв на иск не представил, исковые требования не оспорил, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителя истца, считает, что исковые требования подлежат  удовлетворению, в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, АО «КЕРАМО»  является застройщиком, осуществляет строительство  малоэтажных многоквартирных жилых домов 5-ой очереди Коттеджного Комплекса Керамо «Рависсант» (ККК «Рависсант») по адресу: Москва, п.Первомайское, дер. Каменка, уч. 51 в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Администрацией Нарофоминского муниципального района выдано разрешение на строительство RU50524000-426 от 27.06.2012, сроком действия до 31.12.2014.

Под застройку 5-ой очереди ККК «Рависсант» Обществом используется земельный участок общей площадью 6905А кв.м., с кадастровым номером 50:26:190705, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №3801 от 16.10.2008 и дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.10.2008 №3801 (№М-12-039221/00 от 10.12.2012).

Местоположение 29 малоэтажных многоквартирных жилых домов блокированной застройки и сооружений инженерно-технического обеспечения, с количеством не более 10- ти в одном доме — в соответствии с Градостроительным планом земельного участка RU №50524000-386, утвержденного Постановлением Главы сельского поселения Первомайское №1009 от 30.12.2011 и описанием, подготовленным в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство.

Постановлением главы сельского поселения Первомайское Наро-Фоминского муниципального района от 28.06.2012 № 453 используемому ОАО «Керамо» земельному участку площадью 69054 кв. м, расположенному по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Каменка, уч. 51 с учетом результатов публичных слушаний изменен вид разрешенного использования с «для индивидуального жилищного строительства» на «для малоэтажного жилищного строительства».

Количество квартир, передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, составит на более 242 квартиры.

Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов — II квартал 2014. Планируемая стоимость строительства 5-ой очереди ККК «Рависсант» 1 277 291 240 руб.

Таким образом, АО «Керамо» является застройщиком жилого комплекса с подземной автостоянкой и нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Москва, п.Первомайское, дер. Каменка.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

Функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по организации государственного контроля и надзора соблюдения в городе Москве законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в силу п.1, 4.2.1, 4.2.2, 4.3. Положения о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 №157-ПП, является Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

В соответствии с п. 5 ст. 23 Закона №214-ФЗ контролирующий орган вправе в том числе: 1) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом; 2) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 3) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости; 4) осуществлять контроль за соблюдением положений настоящего Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона; 5) направлять застройщикам предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений; 6) принимать меры, необходимые для привлечения застройщиков (их должностных лиц) к ответственности, установленной настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях; 7) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Результаты проверок исполнения положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации выявили:

В настоящее время строительство на Объекте приостановлено, работы не ведутся.

Согласно сведениям Мосгосстройнадзор состояние строительства характеризуется следующими параметрами:

— объекты не подлежат государственному строительному надзору. Осмотром объектов, проведенному сотрудниками Комитета в первом квартале 2015 года, определено, что объект строительством не завершен;

— не завершены работы по прокладке наружных инженерных систем;

— отсутствуют очистные сооружения ливневых и хозяйственно-бытовых стоков;

— отсутствует водозаборный узел с монтажом артезианской скважины, как источника питьевого водоснабжения;

-в зданиях не смонтированы системы отопления, предусмотренные проектом;

-не завершены фасадные работы и работы по монтажу светопрозрачных конструкций;

-по части зданий не выполнены кровельные работы;

-территория застройки не обеспечена системами наружного пожаротушения;

-не представлена проектная и исполнительная документация на проведенные работы;

Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию отсутствует.

Москомстройинвестом в отношении АО «Керамо» в период 2015 — 2016 года проводились надзорные мероприятия (проверки) в области долевого строительства.

АО «Керамо» привлечено Молскомстройинвестом к административной ответственности по ч.ч. 3, 4 ст. 14.28 Ко АП РФ и выдано предписание об устранении нарушений. В связи с неисполнением предписания об устранении нарушений в полном объеме АО «Керамо» привлечено к административной ответственности по ч. 4 ст. 19.5КоАП РФ.

По результатам внеплановой документарной проверки АО «Керамо» за неисполнение положений Федерального закона РФ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлены нарушения п. 4 ч. 6, п.6 ч.б ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ, в связи с чем, АО «Керамо» привлечено к административной ответственности по ч.ч. 3, 4 ст. 14.28 КоАП РФ (постановление №77-21-1101/5 от 19.11.2015, №77-24-105/6 от 04.02.2016г., №77-21-333/6 от 07.04.2016, №77-21-334/6 от 07.04.2016 и выдано  предписание об устранении нарушений.

В связи с неисполнением предписания об устранении нарушений в полном объеме АО «Керамо» привлечено к административной ответственности по ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ (постановление №77-21-536/16 от 02.06.2016).

Также по результатам анализа проектных деклараций АО «Керамо» привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ (постановление № 77-21- 569/6 от 09.06.2016, №77-21-569/6-1 от 09.06.2016, № 77-21-568/6 от 09.06.2016, № 77-21- 568/6-1).

Штрафы не оплачены, материалы дел направлены в службу судебных приставов.

Меры реагирования (предписания, постановления) в установленном законом порядке ответчиком не оспорены, являются надлежащими документами, свидетельствующими о неоднократных и существенных нарушениях, ответчиком при ведении деятельности в качестве застройщика.

Как установлено судом и подтверждается представленными материалами, проверками в числе других обстоятельств установлены факты нецелевого использование денежных средств, поступивших по договорам долевого участия в долевом строительстве жилого дома в объекте по вышеуказанному адресу, несвоевременность их возврата по расторгнутым договорам дольщикам, не соблюдение срока передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства. Объект вопреки условиям договоров по настоящее время не введен в эксплуатацию.

Так, в соответствии с проектной декларацией на Объекте предусмотрено 242 квартиры.

По состоянию на 30.06.2016 АО «Керамо» всего заключено 161 договор участия в долевом строительстве, в соответствии с информацией представителя застройщика в настоящее время на Объекте не продано около 60 (шестидесяти) квартир.

АО «Керамо» привлекло по 161 договору денежные средства граждан на общую сумму 1 021 662 тыс. руб., из них задолженность дольщиков перед застройщиком составляет 12 155 000 руб. Согласно данным бухгалтерского учета АО «Керамо» сформирована стоимость незавершенного строительства Объекта на сумму 1 404 013 000 рублей. По сравнению с предыдущим периодом (по состоянию на 31.03.2016) прирост составил 10 111 000 руб.

Согласно п.9 проектной декларации от 17.06.2013 планируемая стоимость строительства — 1 277 291 240 руб. Сводный сметный расчет застройщика на строительство Объекта составил 1 170 711 933 руб.

Согласно справке ответчика по расходованию денежных средств по состоянию на общая сумма привлеченных денежных средств на строительство Объекта составляет 2 000 085 118 руб., в том числе 892 798 238 руб. кредитные денежные средства, 1 107 286 880 руб. — привлеченные денежные средства участников долевого строительства. Затраты на строительство Объекта составили 2 031 899 691 руб., в том числе погашение сумму основного долга вместе с процентами — 858 873 452 руб. То есть, по информации застройщика затраты на строительство на 63% больше по сравнению с планируемой и сметной стоимостью.

В справке по расходованию денежных средств АО «Керамо» отражено, что всего на строительство Объекта потрачено 1 173 026 239 руб. Исходя из статей затрат в эту сумму в размере 196 011 525 руб.  вошли услуги, не связанные со строительством Объекта и не предусмотренные сметой, а именно: риэлторские услуги — 47 148 149 руб., реклама — 14 880 477 руб., страхование — 16 338 790 руб., юридическое сопровождение — 1 365 000 руб., страхование имущества (проект) — 1 150 425 руб., содержание заказчика — 75 128 684 руб. Кроме того, обслуживание основного долга Сбербанка и Кредит Экспресс составило — 141 245 102 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

-строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

— возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

-возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

— строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

— возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

— возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительстве (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора i находящихся в границах такой застроенной территории;

— возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории i выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительств объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на  земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, в статье 18 установлено правило о целевом использовании застройщиком денежных средств, полученных по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства. Часть 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит закрытый перечень статей расходов при строительстве Объекта, на которые могут быть отнесены полученные застройщиком долевые инвестиции.

В соответствии с ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные ч. 1 ст. 18 ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Согласно п.п. 2.1 заключенных АО «Керамо» договоров участия в долевом строительстве цена договора не делится на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Следовательно, застройщик обязан использовать привлеченные денежные средства дольщиков только для строительства Объекта.

В силу закона №214-ФЗ и юридической природе договоров долевого участия в строительстве денежные средства дольщика должны расходоваться на строительство именно того объекта (в данном случае — квартиры), которая указана в соответствующем договоре, т.е. привлеченные по данным договорам денежные средства не должны решать финансовые задачи и цели других договоров.

Таким образом, в нарушении ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ в ходе анализа представленных по предписанию Москомстройинвеста АО «Керамо» документов установлено нецелевое использование привлеченных денежных средств дольщиков (использовано на услуги, не связанные со строительством Объекта) в размере 33 7256 627 руб.

Допущенные АО «Керамо» нарушения свидетельствуют о нежелании застройщика надлежащим образом соблюдать обязанности по предоставлению отчетности, возложенные на него постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», а также о нарушениях норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пп. 4 п. 7 ст. 23 контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия

В целях недопущения нарушения прав граждан при участии в долевом строительстве, в соответствии с п. 1 ст. 53 АПК РФ, Комитет вправе обратится в суд в защиту публичных интересов.

Таким образом, судом установлено, что требуемая Комитетом  мера является законной, направлена на защиту интересов дольщиков.

При этом суд учитывает, что решение суда не ограничит ответчика в осуществлении иной хозяйственной деятельности, помимо деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, не препятствует в извлечении доходов от продолжения иной деятельности и не является препятствием для осуществления разрешенного строительства жилого комплекса и сдачи его в эксплуатацию, а связана исключительно с запретом на 12 месяцев осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартиных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Расходы по уплате госпошлины возлагаются на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 309, 310 ГК РФ, п.п. 4 п. 7 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 65, 71 110, 167-174 АПК РФ, уд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Приостановить осуществление АО КЕРАМО» деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан на строительство объекта, по адресу: Москва, п. Первомайское, дер. Каменка, уч. 51, сроком на один год.

Взыскать с АО КЕРАМО» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 (шесть тысяч)  руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                   Н.А. Чекмарева