Суд утвердил условия договора передачи ЖК «Терлецкий парк» в редакции АО «Мосотделстрой №1»

Определение Арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2019 года по делу №А41-36831/12

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Д.В.Политова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.В.Ошкиной, рассмотрев в судебном заседании заявления о разрешении разногласий, связанных с передачей обязательств застройщика АО «Глобинвестстрой»

сведения о присутствии представителей отражены в протоколе

УСТАНОВИЛ:

в производстве Арбитражного суда Московской области находится дело №А41-36831/2012 о несостоятельности (банкротстве) АО «Глобинвестстрой».

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.04.2017 в отношении АО «Глобинвестстрой» введена процедура банкротства — наблюдение, временным управляющим утвержден Бодров Евгений Александрович, в отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ»0 несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2017 в отношении АО «Глобинвестстрой» введено конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Московской области от 14.02.2019 конкурсным управляющим АО «Глобинвестстрой» утверждена Пушнова Екатерина Сергеевна.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.06.2019 АО «Мосотделстрой №1» переданы объекты незавершенного строительства (кадастровый номер 77:03:0006017:1635), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл.5 общей площадью 153.130,7 кв.м., жилой площадью 93.916 кв.м., готовностью 30% и права на земельный участок площадью 4,4012 га, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование — для многоквартирной застройки, кадастровый номер 77:03:0006017:21, расположенный по адресу — г.Москва, ул.Новогиреевская, владение 5.

В судебном заседании представители сторон пояснили, что АО «Мосотделстрой №1» во исполнение определения Арбитражного суда Московской области направило конкурсному управляющему Пушновой Е.С. на подписание договор передачи имущества и обязательств застройщика.

В адрес АО «Мосотделстрой №1» представлен договор передачи имущества и обязательств застройщика, подписанный со стороны конкурсного управляющего Пушновой Е.С. в иной редакции, содержащей изменения существенных условий договора, с которыми АО «Мосотделстрой №1» не согласился, в связи с чем обратился в арбитражный суд с рассматриваемым ходатайством о разрешении разногласий. Также с ходатайством о разрешении разногласий обратилась конкурсный управляющий должника. В судебном заседании, с учетом позиции участников процесса, заявления АО «Мосотделстрой №1» и конкурсного управляющего должника о разрешении разногласий были объединены в одно производство.

Представитель Москомстройинвеста в судебном заседании поддержал позицию АО «Мосотделстрой №1».

Позиции участников строительства, выраженные в судебном заседании, разделились. Часть участников строительства поддержала позицию конкурсного управляющего должника и предложенную им редакцию анализируемого договора, часть участников строительства поддержала позицию АО «Мосотделстрой №1», пояснив, что внесение конкурсным управляющим изменений в реестр требований кредиторов не устраняет существующую проблему с наличием двух и более претендентов на одно и тоже помещение, решение таковой следует перенести на момент завершения строительства либо работ по разработке новой проектной документации, в том числе в связи с наличием лиц, заявляющих свои права требования о передаче помещений, которые ранее не были предметом рассмотрения конкурсного управляющего или суда и которые в последующем будут анализироваться АО «Мосотделстрой №1».

Представители сторон в судебном заседании пояснили суду, что принципиальные разногласия между конкурсным управляющим и АО «Мосотделстрой №1» заключаются в возможности внесения конкурсным управляющим изменений в реестр требований кредиторов должника после вынесения определения о передаче объекта незавершенного строительства от 26.06.2019, в том числе в связи с получением от участников строительства согласия на замену ранее определенных договором с застройщиком помещений, в отношении которых были установлены факты наличия требований двух и более лиц.

В судебном заседании было установлено, что пункте 3 статьи 201.10, пункте 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве перечислены условия, при одновременном соблюдении которых возможна передача объекта незавершенного строительства участникам строительства или иному застройщику, который будет являться приобретателем объекта.

В частности, в соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве одним из условий является то, что после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

При этом, с согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.

Все, установленные Законом о банкротстве условия передачи приобретателю объекта были проверены Арбитражным судом Московской области при вынесении определения 26.06.2019.

Представители АО «Мосотделстрой №1» и Москомстройинвеста в судебном заседании пояснили, что конкурсный управляющий Пушнова Е.С. в судебном заседании 26.06.2019 подтвердила, что помещений в объекте хватает для удовлетворения всех требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в объекте имеются свободные помещения (жилые и нежилые), имеются заявления участников строительства о даче согласий на погашение их требований путем предоставления иных, свободных жилых /нежилых помещений, либо машино-мест (далее — заявления участников строительства), ходатайствовала о передаче объекта незавершенного строительства АО «Мосотделстрой №1».

АО «Мосотделстрой №1» в судебном заседании 26.06.2019 подтвердило, что предоставит помещения всем участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства, у которых имеются двойные продажи после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих анализируемому Федеральному закону.

В судебном заседании представители участников строительства ООО «Сигма», ООО «СтройКаскад», АО «СКОЛКО-ИНВЕСТ», ООО «Эталонстрой», ООО «Галс» настаивали на том, что согласны на погашение их требований путем предоставления иных, свободных жилых/нежилых помещений, либо машино-мест, но настаивают на том, что их согласие носит не абстрактный характер, но предполагает передачу им ранее согласованных с конкурсным управляющим жилых помещений. Представитель АО «Мосотделстрой №1» в судебном заседании пояснила, что проектная документация в отношении незавершенного строительством объекта на настоящее время не подготовлена, в связи с чем, по объективным причинам, согласие указанных лиц на передачу им иных помещений не имеет значение, так как таковые на настоящее время не существуют, вопрос о наличии таковых в будущем открыт до завершения разработки проектной документации, которое может иметь место только после подписания анализируемого договора о передаче незавершенного строительством объекта. В связи с изложенным, представитель АО «Мосотделстрой №1» настаивала на том, что позиция конкурсного управляющего и ООО «Сигма», ООО «СтройКаскад», АО «СКОЛКО-ИНВЕСТ», ООО «Эталонстрой», ООО «Галс», а также части иных участников строительства противоречит фактическим обстоятельствам дела и заложенному законодателем смыслу в установленные условия передачи объекта строительства.

В судебном заседании было также установлено, что в предоставленной АО «Мосотделстрой №1» версии договора содержится условие о том, что АО «Мосотделстрой №1» информирован о наличии заявлений участников строительства с согласиями на предоставление им иных свободных помещений (п.2.2.7).

Разногласия между АО «Мосотделстрой №1» и конкурсным управляющим Пушновой Е.С. касаются также иных условий договора о передаче прав и обязательств застройщика, а именно:

1) размера требований участников строительства, передаваемых в соответствии с реестром требований участников строительства;

2) правомерности принятого в одностороннем порядке конкурсным управляющим решения (наименование документа — «Представление») о предоставлении участникам строительства взамен помещений, являющихся предметом «двойных» продаж конкретно поименованных в «Представлении» б/н от 14.08.2019 свободных на тот момент помещений, и включения в договор обязательства АО «Мосотделстрой №1» о признании и удовлетворении требований участников строительства, основанных на заявлениях участников строительства о даче согласий на погашение их требований путем предоставления иных, свободных помещений, указанных в таких заявлениях.

В соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 26.06.2019 конкурсный управляющий Пушнова Е.С. была обязана исключить из реестра требований участников строительства АО «Глобинвестстрой» требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано АО «Мосотделстрой №1».

Таким образом, конкурсный управляющий Пушнова Е.С. была обязана исключить из реестра требования участников строительства по состоянию на 26.06.2019.

При этом, вместо исполнения определения Арбитражного суда Московской области от 26.06.2019, конкурсным управляющим Пушновой Е.С. в одностороннем порядке внесены изменения в реестр участников строительства на основании заявлений участников строительства о перераспределении им иных свободных помещений.

Направленный конкурсным управляющим Пушновой Е.С. в АО «Мосотделстрой №1» договор передачи имущества и обязательств застройщика содержал условия о признании АО «Мосотделстрой №1» произведенных изменений реестра участников строительства (редакция реестра на 19.08.2019), и обязательства АО «Мосотделстрой №1» предоставить помещения участникам строительства в соответствии с этим реестром.

Представитель Москомстройинвеста пояснил суду, что его доверитель полагает, что АО «Мосотделстрой №1» правомерно отказалось от подписания договора передачи имущества и обязательств застройщика в редакции конкурсного управляющего Пушновой Е.С.

Действия конкурсного управляющего Пушновой Е.С. по внесению в одностороннем порядке изменений в реестр требований участников строительства в части распределения «задвоенных» требований на свободные помещения являются незаконными, так как изменения внесены не на основании вступивших в законную силу определений арбитражного суда, а на основании Представления конкурсного управляющего Пушновой Е.С. и заявлений участников строительства о перераспределении свободных помещений.

В соответствии со статьей 201.6 Закона о банкротстве в редакции, применяемой по делу о банкротстве АО «ГЛОБИНВЕСТСТРОЙ», все требования о передаче жилых помещений рассматриваются арбитражным судом. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (реестр участников строительства).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротства требование о передаче жилого помещения — это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

Представитель Москомстройинвеста, в связи с изложенным, настаивал на том, что заявления участников строительства о перераспределении свободных помещений не являются возмездными договорами о передаче в собственность жилого помещения, в связи с чем конкурсный управляющий Пушнова Е.С. не имела права вносить изменения в реестр участников строительства на основании вышеперечисленных согласий.

С учетом изложенного, следует, что конкурсным управляющим Пушновой Е.С. на основании заявлений участников строительства фактически произведены изменения обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и установленных вступившими в силу определениями Арбитражного суда Московской области. При этом, законом о банкротстве такие полномочия арбитражным управляющим не предоставлены.

С учетом вышеизложенного, представители Москомстройинвеста и АО «Мосотделстрой №1»  настаивали на том, что конкурсным управляющим Пушновой Е.С. незаконно были внесены в договор передачи имущества и обязательств застройщика условия об обязании АО «Мосотделстрой №1» признать изменения реестра участников строительства, сделанные на основании заявлений участников строительства.

Москомстройинвест и АО «Мосотделстрой №1» также настаивали на том, что утверждение конкурсного управляющего Пушновой Е.С. о том, что в заявлениях участников строительства о согласии на предоставление им иного помещения должны быть обязательно перечислены конкретные помещения не правомерно, по следующим основаниям: Законом о банкротстве не предусмотрено указание конкретного помещения в заявлении участника строительства о согласии на предоставление ему иного помещения; определение Арбитражного суда Московской области от 26.06.2019 о передаче прав и обязанностей застройщика не содержит обязанности АО «Мосотд ел строй №1» предоставить участникам строительства помещения в соответствии с предоставленными конкурсным управляющим Пушновой Е.С. заявлениями участников строительства о согласии на предоставление им иного свободного помещения; в настоящее время реестр участников строительства не закрыт, не все требования участников строительства в настоящий момент рассмотрены, поэтому те помещения, которые являлись свободными 14.08.2019, к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут не оказаться таковыми. Поэтому в настоящий момент не представляется возможным определить перечень помещений, свободных от прав участников строительства; нарушаются права иных участников строительства, так как в результате перераспределения свободных помещений могут быть заняты помещения, на которые они имеют права; нарушается принцип равенства участников строительства, так как при распределении свободных помещений конкурсным управляющим Пушновой Е.С. не было учтено мнение других участников строительства (в том числе тех, у которых нет «двойных» продаж), в результате ряду участников строительства (в основном юридическим лицам) оказано предпочтение, в то время как главная цель применения специальных правил о банкротстве застройщиков — это защита интересов граждан, как непрофессиональных инвесторов, а не юридических лиц; конкурсным управляющим Пушновой Е.С. не представлены документы, подтверждающие, что при распределении площадей была учтена их действительная рыночная стоимость, поэтому невозможно достоверно оценить равноценность произведенной замены; в настоящее время проектирование объекта не завершено, объект не достроен, не сдан в эксплуатацию, как объекты гражданских прав свободные\несвободные помещения в объекте еще не существуют, по завершению строительства характеристики помещений могут не совпадать с указанными в заявлениях участников строительства, поэтому АО «Мосотделстрой №1» не может принимать на себя обязательства по предоставлению помещений, указанных в заявлениях. В связи с изложенным, представители АО «Мосотделстрой №1» и Москомстройинвеста настаивали на том, что позиция конкурсного управляющего противоречит фактическим обстоятельствам дела и здравому смыслу.

Также представители АО «Мосотделстрой №1» и Москомстройинвеста настаивали на том, что выраженное участниками строительства согласие на передачу им иных помещений с указанием конкретных, якобы свободных от прав требований иных лиц, следует рассматривать, с учетом применимых положений законодательства, как необязательное пожелание для принимающей обязательства стороны, носящее информационный характер.

В соответствии с положениями статьи 65 «Обязанность доказывания» Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле.

Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

Согласно положениям статьи 70 «Освобождение от доказывания обстоятельств, признанных сторонами» АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При этом, в соответствии с положениями статьи 71 «Оценка доказательств» АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В рассматриваемом случае, предложенная конкурсным управляющим должника редакция анализируемого договора передачи имущества (имущественных прав) и обязательств застройщика по объекту, расположенному по адресу – г.Москва, ул.Новогиреевская, вл.5, корп. 1 и 2 (кадастровый номер 77:03:0006017:1635) противоречит анализируемым положениям Закона о банкротстве, внесение спорных изменений в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим законодательством не предусмотрено. При изложенных обстоятельствах утверждению подлежат условия договора определенные АО «Мосотделстрой №1».

Руководствуясь положениями статей 184, 185 и 223 АПК РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

 

разрешить разногласия между конкурсным управляющим АО «Глобинвестстрой» Пушновой Екатериной Сергеевной и АО «МОСОТДЕЛСТРОЙ №1», утвердить условия договора передачи имущества (имущественных прав) и обязательств застройщика по объекту, расположенному по адресу – г.Москва, ул.Новогиреевская, вл.5, корп. 1 и 2 (кадастровый номер 77:03:0006017:1635) в редакции АО «Мосотделстрой №1».

Определение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья                                                               Д.В. Политов