Согласно положениям Закона «О несостоятельности» (банкротстве)» с момента объявления застройщика банкротом, участники строительства — физические лица обязаны подать заявление конкурсному управляющему о включении их требований в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений. Вместе с заявлением дольщики должны представить конкурсному управляющему копию договора долевого участия и платежные документы, подтверждающие оплаты по этому договору.
Если гражданин заключал договор долевого участи, предусматривающий передачу одной квартиры, то обычно при предоставлении достаточных доказательств заключения и оплаты договора долевого участия конкурсный управляющий застройщика-банкрота включает требования данного дольщика в реестр требований участников строительства.
Однако, если дольщик заключил два и более договора долевого участия в строительстве, то конкурсный управляющий может и отказать во включении в реестр требований участников строительства. Такие отказы связаны, как правило, с тем, что конкурсный управляющий рассматривает приобретение двух или более квартир как инвестиционную деятельность соответствующего дольщика, при том, что основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков являлось обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов, а статус участника строительства многоквартирного дома гарантирует последнему приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам (статья 201.9 Закона о банкротстве).
В случае получения отказа конкурсного управляющего необходимо не позднее 15-ти рабочих дней с даты получения соответствующего отказа конкурсного управляющего подать в суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства.
В данных возражениях необходимо не только указать на факты заключения договора долевого участия и его оплаты, но и указать источник происхождения денежных средств, направленных на приобретение соответствующих квартир. При этом, должны быть представлены именно объективные доказательства происхождения денежных средств (продажа недвижимости, накопления, которые подтверждаются справками по форме 2-НДФЛ и т.п. Вряд-ли суд поверит расписке о дарении денежных средств, написанной одним из родственников дольщика или подобному документы.
Кроме того, в случае приобретения двух и более квартир дольщику необходимо представить доказательства заключения договора (договоров) долевого участия для личных нужд. В этой связи каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально и представлять суду соответствующие каждому конкретному случаю доказательства. В данном случае могут помочь разъяснения, данные Верховным судом РФ в Определении от 22 августа 2022 г. N 305-ЭС22-7163. Как указывает Верховный суд РФ в данном Определении: необходимо также отметить, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к части 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, включение в реестр требований участников строительства двух и более квартир возможно, необходимо только грамотно подготовить суду правовую позицию, подкрепленную доказательствами. При этом, нужно отметить, что при невключении требований гражданина в реестр требований участников строительства, данный гражданин имеет только право на включение его требований в денежный реестр. В таком случае дольщик, чьи требования, включены только в денежный реестр уже не сможет претендовать на квартиру (квартиры), а только на деньги, полученные от продажи предмета залога. А в случае передачи недостроенного объекта Фонду развития территорий, право залога такого дольщика прекращается, он может только рассчитывать на выплаты согласно постановлению Конституционного суда РФ № 34-П от 21 июля 2022 года.
Адвокаты МОКА «Правовая защита» оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области и других арбитражных судах субъектов РФ по представлению интересов участников строительства при рассмотрении возражений по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства.
Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефонам: 8 495 691 38 72, 8 985 109 29 31.
Автор статьи: адвокат Андрей Валерьевич Ребриков.