- Что изменилось для лиц, заключивших договоры, предусматривающие передачу машиномест, нежилых помещений с 28.12.2018 года.
- В отношении каких помещений могут быть предъявлены требования
- Права лиц, требования которых включены в реестр
- Срок предъявления требований по уже начатым процедурам банкротства
- Что делать тем, у кого заключены договоры, предусматривающие передачу нежилых помещений площадью более 7 кв.м.
Федеральным законом от 25.12.2018 года № 478-ФЗ внесены изменения в том числе в параграф 7 главы 9 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” “Банкротство застройщиков” внесены существенные изменения, направленные на защиту прав граждан и юридических лиц, заключивших с застройщиком договоры, предусматривающие передачу машиномест или нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 квадратных метров. Закон вступил в силу 28 декабря 2018 года.
До вступления в силу данного закона лица, заключившие с застройщиком договоры, предусматривающие передачу нежилых помещений, были защищены крайне слабо. Если дом не был введен в эксплуатацию, такие лица могли только обратиться в суд с иском о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений, суды таки иски удовлетворяли не всегда и не всегда был понятен правовой статус таких дольщиков в рамках дела о банкротстве. Закон о банкротстве же по сути предполагал только конвертацию требований в денежные и включение из в четвертую очередь, что на практике как правило означает невозможность получить денежные средства или получение в лучшем случае 5-10% от суммы.
Теперь закон по сути уравнял в правах лиц, заключивших договоры, предусматривающие передачу жилых помещений (квартир) и машиномест, а также небольших нежилых помещений.
Итак, кто же согласно закону может претендовать на включение требований в реестр требований участников строительства (законом переименован реестр требований о передаче жилых помещений)? Это лица, заключившие договоры, предполагающие передачу:
- Жилых помещений
- Машиномест – независимо от их площади, причем машиноместа могут располагаться в отдельно стоящем здании (гараже)
- Нежилых помещений площадью до 7 кв.м. (кладовок, подсобных помещений и т.п.)
В случае включения таких требований в реестр участники строительства вправе претендовать на использование тех же механизмов, которые были ранее предусмотрены только для лиц, заключивших договоры, предусматривающие передачу квартир, а именно:
- на передачу машиномест, нежилых помещений после ввода дома в эксплуатацию
- на передачу дома, гаража другому застройщику с учетом прав владельцев машиномест
- на участие в создании ЖСК в целях получения объекта для достройки и получения впоследствии машиномест, нежилых помещений
Необходимо отметить, что данные правила применяются не только в отношении процедур банкротства, которые были возбуждены до вступления в силу указанного выше федерального закона, но и для процедур, которые были возбуждены ранее, в которых не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. А это почти все крупные процедуры банкротства, которые ведутся в настоящее время, в том числе АО “СУ-155”, АО “Глобинвестстрой”, дела о банкротстве компаний, входивших в Урбан Групп (АО Хайгейт, АО Континент Проект и другие).
Для таких процедур установлен срок предъявления требований – 2 месяца с момента официального опубликования закона, то есть не позднее 28.02.2019 года. Важно не пропустить данный срок. Но если участником строительства не получено от арбитражного управляющего уведомление, то срок не считается пропущенным и можно подавать требование в любой момент, а если уведомление получено — срок исчисляется с момента его получения.
Также особенно актуальным становится вопрос о том, что делать тем, кто заключил договоры, предусматривающие передачу нежилых помещений, не являющихся машиноместами и площадь которых более 7 кв.м. Полагаем, что необходимо при наличии возможности использовать прежние способы защиты прав — подавать заявления о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений, заявления о признании права собственности на нежилые помещения если дом построен и сдан в эксплуатацию и только в самом крайнем случае обращаться в арбитражный суд с заявлением о включении денежных требований в реестр. При этом можно требовать установления залогового статуса требований.
Если Вам необходима подготовка и подача заявлений о включении требований о передаче машиномест, нежилых помещений в реестр требований участников строительства, звоните нам по тел. 8 495 975 77 67, или направьте запрос, заполнив форму.
Автор статьи:
адвокат Сидоров Артём Александрович:
