Автор: адвокат, к.ю.н., Андрей Валерьевич Ребриков. Запись на консультацию по тел. 8 495 975-77-67.
Каждая организация, даже очень крупная может оказаться банкротом. Также как и любая другая организация банкротом может оказаться застройщик, привлекающий денежные средства граждан и организаций в строительство апартаментов.
Прежде чем выяснить особенности защиты прав покупателями апартаментов необходимо дать юридическое описание такому виду недвижимости как апартаменты.
К сожалению, такого понятия как апартаменты в российском законодательстве нет. Очень редко встречалось данное понятие в некоторых подзаконных нормативных актах Москвы и Санкт-Петербурга, и то, данные акты относились в основном к строительству гостиниц. Понятие апартаменты используется как маркетинговый ход для привлечения покупателей такого рода недвижимости. Переводя же с маркетингового языка на юридический, апартаменты – это просто нежилое помещение. В некоторых случаях застройщики, с целью привлечения покупателей этой недвижимости обещают впоследствии перевести нежилые помещения в жилые. Однако, как правило, такие обещания невыполнимы, так как для перевода нежилого помещения в жилое потребуется пересмотр всего проекта строительства, прохождение множества согласований, разрешений, экспертиз и много еще чего. Легче изначально сделать проект жилого дома и получить разрешение на строительство жилого дома, чем потом уже построенный объект переделывать из нежилого в жилой.
Так как апартаменты являются нежилым помещением, то в случае банкротства застройщика, дольщики, вложившие свои денежные средства в приобретение такого вида недвижимости не смогут воспользоваться теми преимуществами законодательства о банкротства застройщика какие есть у дольщиков, купивших жилые помещения на стадии строительства. Так, в случае начала процедуры банкротства застройщика, параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве предусматривается открытие реестра о передачи жилых помещений в который включаются требования граждан и организаций, заключивших договоры на приобретение квартир и других жилых помещений. Включив свои требования о передаче жилого помещения в такой реестр, дольщик, вложивший свои денежные средства в строительство квартиры или иного жилого помещения, имеет возможность впоследствии получить свое жилье при соблюдении некоторых условий, указанных в параграфе 7 главы 9 Закона о банкротстве. Между тем, для дольщиков, вложивших денежные средства в покупку нежилых помещений, в том числе апартаментов, законодатель не предусмотрел никаких специальных реестров. А значит, в случае банкротства застройщика, приобретатели апартаментов могут только, как правило, требовать возврата внесенных ими денежных средств, включившись в соответствующую очередь реестра требований кредиторов. Поэтому, чтобы не остаться и без денег и без апартаментов, нужно, заранее выявив признаки банкротства застройщика, подать исковое заявление в суд о признании права собственности до введения процедур банкротства в отношении застройщика.
Вместе с тем, даже в случае начала процедур банкротства застройщика, привлекающего денежные средства в строительство апартаментов, есть возможность получить недвижимость вместо включения в реестр денежных требований организации-банкрота. Здесь все зависит от конкретной ситуации.
По общему правилу, после начала процедуры банкротства застройщика, т.е. после введения первой процедуры – наблюдения, все исковые заявления к такой организации, предметом которых являются требования о признании права собственности должны рассматриваться в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве данного застройщика. В то же время, для того, чтобы вышеуказанное правило работало, необходимо, чтобы арбитражный суд применил специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). На практике, арбитражные суды не всегда вводят данный параграф при банкротстве застройщиков, привлекающих денежных средства для строительства апартаментов, т.к. не считают, что такие организации являются застройщиками в терминах Закона о банкротстве. Поэтому, если арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности на апартаменты в суд общей юрисдикции. Шансы на удовлетворение такого иска также зависят от конкретных обстоятельств дела, а именно от того на основании какой документации строился объект, есть ли разрешение на строительство и другие разрешительные документы, предусмотрены ли в проекте строительства здания нежилые помещения, соответствующие договорам, заключенным с дольщиками, построено ли здание в соответствии с проектом или проект был нарушен, и так далее. Важным также обстоятельством является факт сдачи в эксплуатацию здания в котором расположены апартаменты. Если имеется разрешение на ввод в эксплуатацию такого здания, то есть шансы на признание судом права собственности на готовое нежилое помещение (апартаменты). Если же разрешения на ввод в эксплуатацию здания еще не выдано, то в случае высокой степени готовности такого здания, можно признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения.
Если арбитражный суд все же ввел в отношении застройщика положения параграфа 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то также остается возможность признать право собственности на апартаменты в суде общей юрисдикции, так как некоторые судьи считают, что правило о том, что после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения все иски, связанные с признанием прав на недвижимость рассматриваются в арбитражном суде распространяется только на иски о признании права собственности на жилые помещения. Но практика по спорам о признании права собственности на апартаменты в судах общей юрисдикции в случае если застройщик банкрот и к процедуре банкротства применен параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве не стабильна. Не редко встречаются случаи отказов в принятии таких исковых заявлений. Тогда единственным юридическим действием по защите прав собственности на проинвестированное недвижимое имущество остается подача иска через арбитражный суд. Как правило, арбитражные суды отказывают в удовлетворении такого рода исков, указывая, что реестр передачи нежилых помещений не ведётся. Тем не менее, практике известны единичные случаи, когда при определенных обстоятельствах арбитражные суды удовлетворяли такие иски, но уже в рамках отдельного спора, вне рамок дела о банкротстве. Правовая позиция по искам о признании права собственности в арбитражном суде связана с реализацией конституционного принципа одинакового обращения с людьми находящимися в одинаковых или сходных ситуациях. В данном случае имеется в виду ситуация, когда часть дольщиков успели признать право собственности на нежилые помещения, а часть нет. Если до введения банкротства застройщика было принято достаточно большое количество положительных решений о признании права собственности на нежилые помещения, то есть шанс признать право собственности на нежилое помещение и в арбитражном суде в рамках отдельного спора. Вместе с тем, в данном случае также нужно оговориться, что даже наличие большого количества решений судов о признании права собственности на апартаменты в конкретном здании не гарантирует удовлетворение иска о признании права собственности на апартаменты в арбитражном суде. Дело в том, что в арбитражных судах сложилась своя практика по признанию права собственности на недвижимость, несколько отличная от практики судов общей юрисдикции. Так, некоторые арбитражные суда, отказывая в иске о признании права собственности на недвижимость, указывают, что заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные правоотношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства. Поэтому, прежде чем подать исковое заявление о признании права собственности на апартаменты в арбитражный суд, нужно тщательно проработать правовую позицию с учетом положительной арбитражной практики по данного вида спорам.
Обычно той конкурсной массы, которая образуется при банкротстве застройщика, (а проще говоря, активов застройщика) не хватает для того, чтобы погасить все денежные требования кредиторов. Поэтому, прежде чем включаться в реестр денежных требований при банкротстве застройщика, мы бы рекомендовали использовать все описанные выше юридические способы признания права собственности на проинвестированное недвижимое имущество.
Если Вы являетесь дольщиком, вложившим свои денежные средства в приобретение апартаментов, а застройщик находится в процедуре банкротства или имеются все признаки банкротства застройщика, Вы можете обратиться за юридической помощью к нашим специалистам по телефону 8 495 975-77-67 или направить запрос, заполнив форму.
