Главная » Услуги » Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

domОдним из наиболее сложных является вопрос о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Связано это с тем, что процедура регулируется довольно объемным законодательством о банкротстве, а также тем, что существует обширная и противоречивая судебная практика по вопросу признания права собственности.

Начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает невозможность участникам строительства решить вопрос с регистрацией права собственности на недвижимость. Более того, сам факт банкротства застройщика не означает, что становится невозможно зарегистрировать право собственности на свои квартиры в обычном порядке. Нередко застройщики даже в момент нахождения под одной из процедур банкротства оформляют участникам строительства документы для регистрации права собственности в обычном порядке.

Однако чаще всего оформить право собственности без обращения в суд с иском (заявлением) о признании права собственности на квартиру не представляется возможным.

Процесс банкротства застройщика усложняет процедуру признания права собственности на квартиру по сравнению с признанием права собственности в ситуации, когда застройщик не находится в состоянии банкротства.

В случае начала процедуры банкротства застройщика, а именно после введения первой процедуры – наблюдения, все иски к застройщику, связанные с признанием права собственности должны рассматриваться  в арбитражном суде, который ведёт дело о банкротстве. С этого момента подать иск в суд общей юрисдикции уже будет невозможно.

Однако, в данном случае нужно также сделать оговорку. Суд общей юрисдикции не должен принимать иски о признании права собственности на недвижимость только при наличии одновременно двух условий: в отношении застройщика должно быть введено  наблюдение, а также арбитражным судом должен быть применен специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Иногда арбитражные суда применяют указанный параграф 7 главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одновременно с введением в отношении застройщика первой процедуры банкротства – наблюдения, но бывают случаи, когда вначале арбитражный суд вводит наблюдение, а затем уже через какое-то время применяет к процедуре банкротства параграф  7. Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции.

gb_1Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве. При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае  если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Исходя из данной нормы, очевидно, что в более выигрышном положении оказываются те дольщики, с которыми подписан акт приема-передачи квартиры до вынесения арбитражным судом определения о принятия заявления о признании застройщика банкротом. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.

Однако, нам известны случаи когда арбитражный суд признавал право собственности на квартиры и в том случае когда акт приема-передачи был подписан после вынесения арбитражным судом определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом, либо был вообще не подписан.

Между тем, у тех дольщиков, которые подписали акт приема-передачи квартиры после введения процедуры банкротства или вообще не подписали такой акт, также есть возможность право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде.

Для того, чтобы признать право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде, необходимо выяснить имеются ли положительные решения суда общей юрисдикции, принятые по искам о признании права собственности в определенном жилом доме. Дело в том, что Верховный суд РФ в одном из своих определений разъяснил судам, что, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).

Выяснить информацию о том имеются ли положительные решения суда о признании права собственности на недвижимость в конкретном доме можно на официальном сайте суда общей юрисдикции или не тематических форумах дольщиков. Между тем, даже если таких решений обнаружить не удалось, мы бы все равно рекомендовали обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Иногда суды не выкладывают на сайты информацию о некоторых делах и дольщики не всегда выкладывают решения суда в тематических форумах.

При этом, необходимо отметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ, довольно часто выносят положительные определения о признании права собственности на квартиру.

Также на практике арбитражные суды часто при отсутствии возражений арбитражного управляющего признают право собственности на квартиры в процедуре банкротства даже если хотя бы имеется факт заключения договора и оплаты по нему. В частности, такая практика сложилась при рассмотрении дела о банкротстве АО “СУ-155”.

Необходимо отметить, что если есть возможность попытаться признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры.

     Адвокаты коллегии “Правовая защита” Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на квартиры в готовых домах и по заявлениям о признании права на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67

Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.