Признание права собственности на долю в недостроенном жилом доме в виде квартире является довольно эффективным способом защиты прав дольщика при банкротстве застройщика, но в то же время и одним из наиболее сложных в своей реализации.
Механизм такого способа защиты прав как признание права собственности на долю в виде квартиры используется в том случае, когда дом в котором находится квартира еще не сдан в эксплуатацию, т.е. юридически является недостроенным. Поэтому, одна из главных сложностей в признании права собственности на долю в виде квартиры заключается в отсутствии в судебной практики чётких критериев, указывающих на то какой степени готовности должен быть жилой дом для того, чтобы возникла юридическая возможность признания права собственности на долю в виде квартиры. В судебной практике известны случае когда суды признавали права собственности долю в виде квартиры при готовности дома 60 %, и в то же время есть и определения, которыми в удовлетворении требований о признании права собственности на долю, когда дом практически на 100 % был готов, но не сдан в эксплуатацию, было отказано. В большинстве случаев право признается судами когда дом и имеет высокую степень готовности и квартира уже хотя бы частично построена и обособлена.
Возможность признания права собственности на долю в виде квартиры в многоквартирном недостроенном доме в процессе банкротства застройщика появилась сравнительно недавно. Причем нормами параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» такая юридическая возможность вообще не предусмотрена. Такой способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика был выработан судебной практики после принятия Верховным судом РФ постановления согласно которому арбитражные суды при рассмотрении заявлений дольщиков о признании за ними соответствующего права собственности на объекты в определенном многоквартирном доме не могут отказать в удовлетворении таких заявлений, если ранее, до банкротства застройщика, судом общей юрисдикции уже были вынесены положительные решения о признании права на объекты в том же доме, иначе будет нарушен принцип равенства прав. Поэтому, еще одной сложностью при заявлении своих права на долю в квартире в недостроенном доме является необходимость представления арбитражному суде решений судов общей юрисдикции о признании права на долю в виде квартиры в этом же доме. Однако, нам известны случаи, когда арбитражные суды признавали право собственности на долю в виде квартиры, не имея информации о решениях судов общей юрисдикции о признании права собственности на долю в виде квартиры в том же доме. Обычно это происходит при банкротстве крупных застройщиков. Также часто суды выносили такие решения в случае предоставления решений судов общей юрисдикции по соседним домам, возводимым в составе микрорайона.
Необходимо заметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области довольно часто признают право собственности на долю в виде квартиры в объектах незавершенного строительства, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ. В частности, такая практика сложилась по делам о банкротстве АО «СУ-155» и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».
Также одной из проблем процесса признания права на долю в виде квартире является необходимость определения конкретного дробного числа, выражающего эту долю. Для этого нужно знать общую проектную площадь дома, которая принимается за знаменатель, а за числитель принимается общая проектная площадь квартиры. Информацию можно найти в проектной декларации. Хотя арбитражные суды часто не указывают долю в виде дроби, а только долю, соответствующую определенной квартире.
На практика зачастую нам приходится сталкиваться с вопросом: что даёт признание права собственности на долю в виде квартире, это ведь не признание права собственности на квартиру. В этой связи, необходимо отметить, что признание арбитражным судом в рамках дела о банкротстве права собственности на долю в виде квартиры даёт возможность защититься от риска потерять в процессе банкротства застройщика и квартиру, и деньги, которые вкладывались в покупку этой квартиры. Конечно, на практике часто бывают ситуации, когда в процессе банкротства застройщика дом достраивается и квартира передаётся дольщику. Но бывают и случаи негативного развития, когда застройщик не имеет средств достроить свои объекты или не успевает это сделать. Тогда, в случае признания в суде права собственности на долю в виде квартиры, участник строительства получает гарантии защиты своего права на проинвестированную им квартиру, а именно, арбитражный управляющий уже не сможет включить в конкурсную массу права на данную квартиру и в случае продажи объекта незавершенного строительства с торгов другому застройщик, последний обязан будет учесть право собственности дольщика на долю в виде квартиры, признанное соответствующие постановлением арбитражного суда.
Адвокаты коллегии “Правовая защита” Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67.
Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.