В настоящее время в отношении АО «Московский комбинат хлебопродуктов» введена процедура наблюдения. Это первая процедура банкротства, в которой формируется реестр требований кредиторов, проводится первое собрание кредиторов. Временный управляющий проводит финансовый анализ.
В рамках данной процедуры возможна работа АО «МКХ» и достройка объектов, в частности с использованием механизма спецсчета. Например, в настоящее время в АО «СУ-155» процедура наблюдения, но дома достраиваются, квартиры передаются. Механизм есть, необходима только политическая воля и наличие соответствующих решений. При этом наряду с минусами, введение процедуры банкротства имеет и свои плюсы. Предприятие может не платить по долгам, но при этом достраивать объекты при определенных условиях. Предусмотрены механизмы по приоритетной защите прав участников строительства по сравнению с обычными кредиторами. Конечно, возможен и вариант с полным банкротством и распродажей имущества, в но в рассматриваемом случае он маловероятен.
Всем участникам строительства необходимо обратиться в Арбитражный суд Московской области с заявлениями о включении требований о передаче жилых помещений или денежных требований в реестр требований кредиторов.
Реестр требований кредиторов это по сути список требований к АО «МКХ», который ведет временный управляющий. Включение в реестр происходит на основании определения суда после проверки судом обоснованности требований.
Если не включить требования в реестр, то считается, что участник строительства не заявил о своих правах на квартиру и такая квартира поступает в конкурсную массу, не смотря на наличие ДДУ, документов об оплате.
Заявление необходимо подать в течение месяца со дня публикации сведений о банкротстве в газете «Коммерсант», которая состоялась 21.10.2017 года. Это даст возможность участвовать в первом собрании кредиторов. Однако если данный срок пропустить, ничего страшного не случится. Можно подавать требования в течение всей процедуры наблюдения, а также в течение 2-х месяцев с момента публикации о введении конкурсного производства. То есть еще есть 7-8 месяцев на подачу по сроку. Кроме того, срок может быть восстановлено судом, если дольщик не получил уведомления от арбитражного управляющего. Но лучше не затягивать, поскольку дело объемное и если подать поздно, то может их рассмотрение затянуться.
Перед судебным заседанием по рассмотрению итогов процедуры наблюдения проводится первое собрание кредиторов. На нем обычно основной вопрос, который ставится — к какой следующей процедуре переходить — конкурсному производству, внешнему управлению, финансовому оздоровлению? Для дольщиков лучше внешнее управление, т.к. по сути в данной процедуре продолжится работа предприятия и можно будет спокойно достроить дома.
Но возможно и конкурсное производство, в этом случае для достройки объекты обычно передаются другому застройщику (пример — банкротство ГК «Жилищный капитал» — передали объекты другому застройщику).
Также решается вопрос какой арбитражный управляющий будет назначен на следующую процедуру. Решается большинством голосов.
Также на первом собрании кредиторов может быть решен вопрос о заключении мирового соглашения — тогда банкротство прекратится.
После формирования реестра требований о передаче жилых помещений (по каждому дому он ведется отдельно), будет проводится собрание участников строительства.
Варианты развития событий можно прогнозировать следующие:
- Достройка домов через схему с финансированием через спецсчет в процедуре наблюдения, передача квартир дольщикам
- Передача домов для достройки другому застройщику без взимания доплаты с дольщиков
- Передача домов для достройки специально созданным дольщиками ЖСК. В этом случае дольщики должны будут доплатить за достройку пропорционально площади и стоимости
- Реализация домов с торгов и выплата дольщикам, включенным в реестр, денежных средств.
Все эти варианты работают только для тех, чьи требования включены в реестр. Наиболее вероятны варианты 1 и 2, думаем по одному из них и пойдет развитие событий.
Что касается тех, кто заключил договоры, предусматривающие передачу нежилых помещений и машиномест, то они самая незащищенная категория.
Варианты тут могут быть следующие:
- Если дома достроят в процедуре наблюдения теоретически нежилые помещения застройщик может передать по актам и на них можно будет зарегистрировать право собственности. Но на это должна быть воля застройщика и желательно отсутствие возражений временного управляющего, который может такие действия оспаривать, как ведущие к уменьшению конкурсной массы.
- Можно подать заявление о включении в реестр требований кредиторов денежных требований. Но такие требования будут включены только в четвертую очередь и не как требования участника строительства. Важно установить статус данных требований как залоговых. Это не всегда делают.
- Можно подать в суд общей юрисдикции иски о признании права собственности на помещения или доли в виде помещений. По сложившейся практике (банкротство АО «СУ-155», банкротство АО «Глобинвестстрой» и др.) арбитражный суд отказывает в рассмотрении таких заявлений, поскольку они должны рассматриваться вне рамок дела о банкротстве. Иногда суды общей юрисдикции такие иски тоже не принимают, не делая различий с квартирами, но это незаконно, можно оспорить. Поэтому начать лучше с такого иска, т.к. он позволит установить наличие права собственности на конкретный объект недвижимости.
Что касается включения в реестр требований кредиторов требований по неустойке и штрафам, то такие требования включить можно, но мы считаем, что это лишняя трата усилий и времени, т.к. требования по неустойке включаются в четвертую очередь отдельно, то есть по сути это как бы пятая очередь. И до удовлетворения требований в этой части в процедурах банкротства никогда не доходит. Обычно удовлетворяется хорошо если процентов 30 от основных требований.
Мы оказываем помощь соинвесторам строительства ЖК «Царицыно» и ЖК «Царицыно-2» по подготовке и подаче требований в арбитражный суд, а также в процессе их рассмотрения и осуществляем сопровождение процедуры банкротства после включения требований в реестр.
Ведем дела в Нагатинском районном суде города Москвы по искам о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений, нежилые помещения.
адвокаты Артем Александрович Сидоров и Богдан Романович Леськив
тел. 8 919 410-94-48, 8 495 975-77-67
Коллегия адвокатов «Правовая защита». г.Москва, ул. Новый Арбат, д.21, оф. 904.